一、[專任約]:
就是屋主將物件只給一家仲介公司專賣。屋主與仲介公司簽訂所謂的
專任委託銷售契約書,約定在一定的期間內,由該房仲公司專門銷售
該物件(屋主自售也算違約)。
優點:1.對房仲公司而言,拿到專任約的物件,他們比較會用心及下
成本去銷售,比如廣告刊登(網路/報紙/DM),對於該物件有時
會額外提供屋主一些免費的服務,如室內打掃/粉刷等。
2.聯絡窗口單一,加上物件獨家專賣,只要物件好,對於價格
的堅持比較可以控制。
二、[一般約]:
就是屋主將物件給多家房仲公司銷售,誰先達到底價就成交。由於大
家都可以賣,除非是好的物件(價格優/地點佳),不然一般房仲公司,
比較不願意花大量的資源在這種物件上。
優點:1.多家房仲一起銷售,物件曝光機會大。
2.可從多家仲介公司的估價中,了解房子的市場價值。
三、3個該注意的細節:
1.簽訂不動產銷售契約書-民法有一個重要的觀念,就是以私法自治、
契約自由為原則。
因此契約簽訂後,就會發生法律上的效力,如違約就會產生損害賠
償相關事情。買賣簽約這件事,不可不慎。
2.違約賠償-----如違約,合約內有關賠償的方式,一定要看清楚再簽約
。很多仲介公司會在合約內註明如委託人單方面因素想解約需付委託
總價「4%的違約金」字樣,所以在簽專任約時這個部分要特別注意
一下。
3.專任約陷阱----對房仲而言,物件拿到專任約是最好的,表示可以在
期限內獨賣該案件,也不怕被別家搶走。部分不良房仲,先誘使屋
主簽定長時間的專約(如1年),又不積極帶看,等屋主等不及了,就
叫屋主降底價。屋主如在專約期間自售帶看又會造成違約。
因此建議,如要與房仲簽專任約(可以1-6個月)為一期,如專約到期
便改為一般約。如此,不但簽到專約的房仲會積極銷售帶看,如表現
不佳。短期專約到期,另簽專約給他家房仲公司或改一般約給多家房
仲銷售,只要價格得宜,便會快速成交。
四.版主建議----
(1)簽專任約-以短期為一期(EX-1-3個月),如到期再視仲介表現,給
予專任約續簽一期或是調整為一般約。(此種契約仲介公司比較願
意花成本去廣告,也比較有可能有較高成交價產生)
(2)簽一般約-只找1家仲介公司。與其口頭告知,如3個月後無法售出
便額外開放另外1-2家房仲公司一般約。此種契約,對首家房仲公
司而言,有點類似獨賣。也較願意投資一部分成本予廣告銷售上。
(此約對屋主而言,比較有彈性,也可自售,無違約問題)。
(3)簽多家一般約- 不易售出高價,但成交時間可能較快
就房仲公司而言,物件委託銷售之仲介公司越多,自己本身成交機
率就越低也就更不會投入成本去銷售。如屋主委託給5家賣,那每
一家成交機率只有1/5,便不會拉高價格幫屋主銷售,會直接以屋主
底價銷售,以便搶到成交機會。
此外,如簽過多一般約給仲介公司賣(3間以上),有意願的買方,可
能會覺得屋主急著要賣房,因此在出價上會較保守。此外,過多的
一般約,對屋主而言,也會造成困惱,每天應付每間仲介公司的回報
,光應付都應付不來。 所以建議如急售時(價格會不漂亮),可找多家
房仲公司一起銷售。如較無時間壓力,建議找3家以內仲介銷售為宜。
五.尊重專業,該給的仲介費不可省---
重賞之下必有勇夫,該給合理的仲介費千萬不能省。試想,如仲介簽
的是一般約,仲介費%又太少,試問有哪家仲介公司營業員會努力幫忙
銷售。
延伸閱讀:房仲服務費是多少?如何談服務費?
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