平均地權條例修正案三讀(112.01.10)

 

『平均地權條例』修正案三讀通過(112.01.10)

一、修法目的：

          修法目的是為了打擊炒房，健全房市交易秩序，引導市場回歸穩健發展，

         協助不動產產業永續經營，保障國人購屋權益與居住正義。

二、修正案內容：5大重點

(一)限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

(二)重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

(三)建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

(四)管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

(五)解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

三、施行日期：

        目前並未明確說明施行日期；僅指出正式施行日期由行政院定之。內政部代理部長花敬群去年12月底於立法院曾表示，希望在三讀通過後，3個月內完成子法並上路實施。因此，此案於10日通過後，預測將在4月中旬後即可能開始施行。

四、影響層面：

(一)打擊並抑制短期預售屋投資客：這二年全國房地產的上漲，以預售屋帶頭領漲為最，雖有房地合一稅的施行，仍無法全面抑制炒房(尤其在預售屋部分)。此波修法『限制換約轉售』，可是有效的打擊到資金有限又愛玩預售屋槓桿的投資客，對於一般有剛性需求的消費者是好的。

(二)房價開始修正5%-15%：此次修法抑制短期房市炒作，配合去年至今的房貸升息，對只想炒房的投資客(短期/資金不足)無異是下了一記重拳。今年(112年)全國房市將會有一波較為有感的修正(約5%-15%)。有剛性需求的人可趁今年多多看房挑選適合自己的好屋。

(三)預售屋與新成屋價差縮小：此次修法主要是針對及限制預售屋的炒作，短期預售屋市場會呈現降溫狀況，房市購買力道將會轉向新成屋市場，預售屋及新成屋兩者之間價差將所小。

(四)小型建商逐漸退出市場：此次修法對於資金較不足之中小型建商也產生很大的影響。以往資金不夠的小建商，可透過預售屋銷售收回之資金，來做槓桿運用支撐營運，此次修法大大縮減其資金來源及運用方式，財力不夠雄厚之建商將逐步淡出市場，房地產市場也將有部分洗牌。

『房地合一稅2.0』適用條件 ？符合「400萬」免稅額條件。申報日/申報地點為何？

 『房地合一稅2.0適用對象』 ？『400萬免稅額』條件。

一、『房地合一稅2.0』實施日期及修法重點-

1.『房地合一稅2.0』-110.4.28修法原本之房地合一稅，並自110.07.01起實施。

本次修法的重點為-

(1)短期套利者課重稅- 2年內稅率45%，2-5年稅率35%。

(2)法人比照個人課稅- 比照個人，按持有期間採差別稅率。

(3)擴大房地課稅範圍- 將交易預售屋及符合一定條件之股份(或出資額)視為房地交易，

     納入課徵房地合一稅。

(4)土地漲價總數額設上限- 以公告土地現值所計算的數額為限。

二、『房地合一稅2.0』適用條件-

(1)105年1月1日以後取得之房地。

(2)105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
(3)105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
(4)符合一定條件之股份或出資額。

三、『房地合一稅2.0』稅率- 如下圖

(1)個人持有2年以內，45%。2-5年，35%。5-10年，20%。10年以上，15%

(2)法人持有2年內45%，2至5年35%，5年以上20%

四、『400萬免稅額』條件- (自住房地優惠)

新制下，個人出售自住房地，若符合下列要件，出售時將可享課稅所得400萬元以下

免稅，超過400萬部分，適用10%優惠稅率。

(1)個人及其配偶、未成年子女設有戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿6年。

(2)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(3)個人及其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

     (避免一再重複適用優惠、頻繁換房)

EX：李先生105.7.1購入A屋自住(房地成本1500萬元)，於113.7.1出售(自住超過6年)。

         ，售價2200萬元。

         該房地-取得+改良+移轉，總費用為100萬元。土地漲價總數額為100萬元。

         如符合自住房地優惠稅率，其應納稅額如下：

   (A) 課稅所得額=房地成交價-房地成本-費用-土地漲價總數額

                              =2200-1500-100-100=500萬

   (B)應納稅額=(課稅所得額-免稅額)*10%

                        =(500-400)*10%=10萬

**試想，如今日無符合自住6年優惠稅率。其應納稅額為-

    (A)課稅所得額=500萬

    (B)應納稅額=課稅所得額*20%(持有7年，適用稅率為20%)

                         =500*20=100萬

      稅額差別=100萬-10萬=90萬

五、『房地合一稅2.0』申報日/申報地點- 

1.個人房地交易完成所有權移轉登記日之次日起30日內要去申報(不論交易有所得或損失)。

2.申報地點-戶籍所在地國稅局。

六、未申報罰則- 

1.未依規定申報-處3000元以上，30000元以下之罰緩。

2.滯納金-未於期限內繳納，每逾2日按應納稅額加徵1%滯納金。逾期30日仍未繳納者，

   將移送強制執行。

3.漏報及短報-處漏報(短報)稅額2倍以下罰緩。

延伸閱讀：「土增稅誰繳」？「土增稅如何計算」？

 如何查『實價登錄』 ？『實價登錄』怎麼看？

一、進入-內政部不動產交易實價查詢服務網(https://lvr.land.moi.gov.tw/)，

也可按本站左下角-友站連結-內政部實價登錄網站。

二、網站最上方有三個查詢，分別是「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」。於箭頭處輸入要查詢的地址及交易區間(建議輸入至今1-2年)案例較多，也可看出該區域房價的變化。

輸入後按-查詢。如不知地址，也可按-地圖搜尋。

三、輸入地址後，如高雄鳳山區-(案例3000多筆)，這樣不方便查詢怎麼辦。按左上角箭頭處-進階查詢，可輸入道路名稱/地段名稱，就可縮小查詢範圍了。

四、選取左邊(橘色處)要看的建案資料，按進去。看『交易/歷次轉移』-

可選「歷次」「明細」「加入比較」「同社區案例」。

以點「歷次」為例---進去後可看到「交易明細」「歷次移轉明細」。這2部分的資料是非常重要的。

「交易明細」中---可清楚看到其「土地資料」及「建物資料」，包括使用分區/坪數/樓層/建物完成年/月/日都清楚看到。

「歷次移轉明細」中---更可看到歷次移轉之交易價格等資訊，對於想要購買此屋者，提供一個重要的價格參考。

『實價登錄』之特殊交易？

1.由於實價登錄是政府統整公佈的交易價格，具有一定的參考性。因此為避免交易價格失真，造成市場錯誤影響。會先刪除高價/低價前後5%的物件資料。

但購屋者還是要注意，備註欄的特殊交易資料，因為特殊交易往往價格會失真(過高或過低)，在查看登錄資訊時，不可不留意小心。

2.特殊交易一般指的是：

(1)親友、員工或其他特殊關係間之交易

(2)含增建/加蓋/未登記建物

(3)急買急賣

(4)受民情風俗影響之交易

(5)瑕疵物件

(6)含租約之交易

(7)毛胚屋

(8)具重劃、重建、都更效益

(9)畸零地或有合併使用之交易

(10)借名登記交易

(11)受債權債務影響或債務抵償之交易

(12)雙方合意（法院判決）解除契約

(13)土地交易案件之價格含未來興建房屋成本

『實價登錄』需注意之事項？

(1)實價登錄所公開的「車位」資訊中，車位是否單獨計價，必須額外留意，避免造成買屋者誤判。

(2)實價登錄無法全面顯示出該屋之屋況，只能作為判斷出價之參考。

    如同棟大樓，同樓層，同坪數，一個當初買的價格是含裝潢的，另一個是買空屋(無裝潢)，

    房屋之售價當然會不一樣，這是從實價登錄看不出來的。

 「房貸壓力大嗎」？「房價負擔過重嗎」？

用客觀的數據，來看看房價對我們的影響：

                                           (內政部不動產資訊平台)

   附註-澎湖縣因不動產時價登錄資料小於100筆，其數據較誤差性可能較大。

        

首先說明：房價所得比&房價負擔率

一、房價所得比：

房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。 代表1戶中位數住宅價

格對於中位數家戶1年可支配所得之比值。 簡單來說，房價所得比就是平均民

眾要花多久時間，才能買得起1間房。如住宅平均價格為800萬，中位數家戶所

得為80萬，則房價所得比為10(800/80)。

(A)房價所得比目前最高的是台北市，為15.86倍，也就是說台北人平均要15.8年

不吃不喝才能擁有1間房。次高的是新北市12.13年。

(B)六都房價所得比分析(110年第三季對比108年第一季)

    由圖可知108.01季-110.03季，房價所得比增加最多的分別是台北市+1.71

    (+12.1%)，台南市+1.25(+17.8%)。台北高所得高房價暫且不論，台南市

    因南科及台積電效應，造成房價所得比大幅上升，對台南人而言是一個

    承重的負擔。

 

「買房有瑕疵可退嗎」？如何處理？

買賣合約簽定後，已完成交屋，如發現該屋子有瑕疵，可主張退房，合約取消嗎？

一般而言，買賣合約簽定，完成交易行為後，是不能隨意主張退房的。

但遇到該房有瑕疵，那應該怎麼辦呢？

1.重新檢查當初的買賣交易合約書，看看

該合約上有無寫上相關的保固條約，如有

可向原賣方 (屋主或建商)提出反應，依約

執行。

2.如還是不滿意，可主張對該物的瑕疵擔保請求權。略述如下-

『瑕疵擔保請求權』

依據民法第360條，若出賣人

（一）有保證買賣物的品質，而買賣物卻沒有達到所保證的品質，或是

（二）故意不告知買賣物的品質時，買受人可以請求損害賠償。 而損害賠償則是適用民法第227條不完全給付規定，以瑕疵給付或加害給付為範圍。 依據民法第364條，在種類之物買賣下，買受人可以請求出賣人再交付完好無缺的相同種類買賣物。

3.如何主張其權利權利-

（1）物件有管委會的，可請求管委會代為向建商反應，提出相關修繕或損害賠償。

（2）無管委會的，可至當地戶政機關，申請調解。也可向當初購買房仲公司反應，居間協調處理。

（3）也可至當地消保官那申請調解（提出調解10日內雙方回函）。

（4）法院提告，如符合免費法扶資格，也可申請。

總之，事前防範，仔細簽約才是最好的。

如合約內容無載明，後續處理總是麻煩。

目前建商大多提出3-5年免費保固。中古屋買賣合約，一般會載明6個月免費修繕

（如無，可於簽定合約時加註上去）。

「土增稅誰繳」？「土增稅如何計算」？

 

「土增稅誰繳」？

土地增值稅-

指的是，土地在移轉過程中，因土地增值，

所必需繳納的一種稅賦。

而誰該繳納土地增值稅呢？分以下幾點說明：

1.土地為有償移轉-如買賣，則納稅義務人為原土地所有權人。

2.土地為無償移轉-如贈與，遺贈。則納稅義務人為受贈人。

3.土地設定典權時-，納稅義務人為出典人。

所以一般普通買賣案件，由原土地所有權人（賣方）負責繳納土地增值稅。

「土增稅如何計算」？

土地增值稅=土地漲價總數額*稅率-累進差額。

(1)自用住宅-稅率較低

自用住宅土地應納稅額＝ 土地漲價總數額 ＊10﹪

(2)一般土地-分為三級

第一級： 土地漲價總數額超過以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值未達100％者 土地增值稅＝土地漲價總數額＊20％ 第二級： 土地漲價總數額超過以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值在100％以上未達200％者 土地增值稅＝土地漲價總數額＊30％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值＊0.1） 第三級： 土地漲價總數額超過以消費者物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值在200％以上者 土地增值稅＝土地漲價總數額＊40％－累進差額（以消費者物價指數調整後之原地價或前次移轉現值＊0.3)

也可利用本網站左邊下方的實用連結土增稅估算

試算看看

一般而言，也可委託合格之地政士代辦買賣過程中所需處理之稅務。

「遺產繼承順序」？「配偶之應繼分」？

 

「遺產繼承順序」？

按  民1147繼承因被繼承人死亡而開始。

      民法1138條有規定：遺產繼承人，除配偶外，依下列順序定之：

（一）直系血親卑親屬。

（二）父母。

（三）兄弟姐妹。

（四）祖父母。

「配偶之應繼分」？

配偶是當然繼承人，其應繼分依民法1144條規定：

如與第一順序繼承人（直系血親卑親屬）同為繼承時，則遺產均分。

如無第一順序繼承人，配偶與第二順序繼承人（父母）同為繼承時，則配偶應繼分為1/2,其餘1/2按人數均分。配偶與第三順序繼承人（兄弟姊妹）同為繼承時，則配偶應繼分為1/2,其餘1/2按人數均分。如配偶與第四順序繼承人（祖父母）同為繼承時，則配偶應繼分為2/3,其餘1/3按人數均分。如無1-4順位繼承人時，配偶應繼分為遺產之全部。

另繼承人在繼承開始前2年內，從被繼承人受有財產者，視為所得遺產。

「不動產處分多數決」土地法34-1？與「優先購買權」！

 

「不動產處分多數決」土地法34-1？

一、土地法34-1，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

二、土法34條-1，在土地法中是非常重要的法條。政府為了消除共有關係，增加土地利用，特制定本法。只要不動產之共有人超過1/2+持分面積超過1/2,或是持分面積超過2/3（人數不計），便可對該不動產進行處份。

三、按土地法34條-1第4項規定,共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

也就是說，共有人想將持分土地出賣給第三人時，該共有人（賣方）必須以存證信函通知他共有人。他共有人必須於函到15日內主張是否行優先購買權。如他共有人放棄優先購買，原買方才算買到該物件。

另外，此優先購買權屬債權性質，如所有權人甲違反規定將該物出賣給第三人且完成移轉登記。他共有人僅能對甲提出損害賠償，而不能要求塗銷登記回復原狀。

                            房地合一2.0

 

Q：房地合一是什麼？1.0跟2.0差在哪邊？

A：房地合一是針對2016年後取得房地、預售屋等交易標的，只要在2021年7月後有交易情況皆適用房地合一2.0稅制。至於2021年7月以前交易案件為房地合一1.0稅制。

房地合一跟一般常見的房屋稅（持有稅）不同，房地合一稅性質偏向於交易稅，在出售房地後，個人需在移轉登記後30天內申報，營利事業則按年申報，若出售房地有獲利必須繳稅，個人適用稅率多在10％～45％，營利事業則為20％～45％。

從房地合一1.0到2.0，主要為我國因應抑制炒作不動產風氣，自2020年啟動修法，2021年上半年三讀通過所得稅修正條例（房地合一2.0條款），將短期交易課重稅期間擴大至五年內、增列非自願售屋情況、將營利事業列入短期課重稅對象、不動產適用範圍擴大至預售屋及坐落基地，還有補足租稅漏洞。。