為何銀行抵押權設定的『擔保金額』都要乘1.2倍？

  為何銀行抵押權設定的『擔保債權金額』都要乘1.2倍？

一、『擔保債權金額』：

   只是代表在這範圍內的債權可以優先受償。不代表借款金額，

二、銀行『抵押權設定擔保債權金額』：

 1.謄本設定金額-

    消費者買房跟銀行借款，銀行會將該房設定抵押權，其抵押  

    權設定之擔保債權金額為借款金額之1.2倍。也就是說，如在

    謄本上看到設定1200萬元，代表當時所有權人是跟銀行借了

    1000萬元(1000*1.2=1200)。

  2.為何設定1.2倍-

    原民法205條：最高利率之限制約定利率，超過週年百分之20

    者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。

    所以當初金管會要求銀行對擔保債權之設定為借款金額之1.2

    倍，因為如超過1.2倍，銀行(債權人)對於超過之部分，也無

    請求權。

    ***新修正-----民法205條(110.7.20)-

   約定利率超過週年百分之16者，債權人對於超過部分之利息，

   無效。

『地上權房屋』 ？『地上權房屋』注意事項？

 『地上權房屋』 ？『地上權房屋』種類及注意事項。

一、何謂『地上權房屋』？

1.『普通地上權』-民法832條規定，在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

2.『地上權房屋』-

政府在2011年通過國有財產法修正案，禁止標售500坪以上國有土地。在市區/精華區大面積土地難尋的狀況下，建商可透過興建地上權住宅方式，販售給消費者。

簡單來說，「地上權房屋」就是只有建物(房屋)的使用權或所有權，無土地的所有權(屬於國家)。因此，每年需向政府為繳納地租。

此外，地上權是設有期限的，一般地上權期限約為50年，少數可到70年。

二、『地上權房屋』種類？

地上權房屋，依權利不同可分為，「可分割移轉地上權」與「不可分割移轉地上權」。

(A)「可分割移轉地上權」-建物所有權在消費者名下。

       可取得建物(房屋)所有權狀，住戶可自行轉賣、轉租、轉用地上物。

       此種建物購買時，銀行願意放貸的成數較高(約5-7成)。

(B)「不可分割移轉地上權」-建物所有權在建商名下。

       無法取得建物(房屋)所有權狀，只能取得建物(房屋)使用權狀。

       住戶要轉賣較困難很多。

       **購買此種建物時﹐由於消費者無建物所有權狀。銀行無法直接

       放貸給消費者，通常是建商向銀行貸款後再轉貸給購屋者，利率不但

       比較高，日後也容易造成很多糾紛。

三、『地上權房屋』年限？

地上權房屋，其年限目前最多已上調至70年，但這個「年限」，是指由國家交地給建商開始算的，並不是從你購屋時開始算的。所以在購買時，使用年限剩下多少也是需要去考量的。

四、『地上權房屋』地租？

(1)財政部國有財產署規定-公開招標設定地上權案件：

  1.存續期間：最長70年。

  2.權利金：土地市價之3-7成計算。

  3.地租：以土地申報地價年息1%-5%計算，分為

    A：隨申報地價調整。

    B：不隨申報地價調整。

   地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅計收。

五、『地上權房屋』到期後，如何處理？

(1)財政部國有財產署規定：地上權消滅後地上建物之處理

     地上權建物所有權應無償移轉為國有，並無條件遷離。

(2)由於目前尚未發生地上權到期之情形，日後是否會修法

     有更寬鬆的規定也不一定。

六、『地上權房屋』需注意事項？

1.地上權住宅的價格一般較有屋有地的住宅便宜3成左右，但購買此種建案

   需注意其貸款成數及利率。一般地上權房屋貸款成數約5-7成左右，較一般成屋低。

   銀行放貸利率也較一般成屋高。

3.地上權房屋是有其使用年限的，在購買時要注意其剩餘使用年限。且後續轉手較一般

   房子難度高，在購買時要考慮清楚。

4.地上權房屋雖不用繳交地價稅，但要繳地租給政府，這部份也是每年必要之開支。

七、高雄『地上權房屋』

                                                                   (圖取自-國揚時代)

                                                                 (圖取自-河堤世界)

 

「為何你買不起房子」？如何做好買房規劃？

有時後覺得一般人買個幾萬幾千的家電，尚且問過好幾家去比較，最後省個一千多就高興的要死。，而買房呢？房價隨便都幾百萬上上下下，能不慎乎？

一、房價很貴，但是為何別人買的起，我們買不起，在沒有富爸爸的狀況下，我們應如何準備呢？幾點小小心得給大家參考：

1.買房第一桶金：買房一般最少需要5年以上的努力，才能準備好頭期款。新屋，至少需要10%-15%的頭期款。以400萬小兩房(雙

北除外之他縣市蛋白或蛋殼區)，自備款需40-60萬。以5年準備，一年平均8-12萬，對一個上班族而言並不會太困難。

2.自己本身信用評分：

買房除了財力外，自己本身的信用狀況及還款能力，也是很重要的

。信用評分也是銀行在評估借款人放貸額度及利率的重要指標。

如何增進自己的信用評分呢？

(1)跟銀行要培養常期良好的互動，並非指的是存款而已。

跟銀行要有小額貸款或信用卡的互動，帳單無遲繳紀錄，也不要只繳納最低還款金額。對信用評分會有大大幫助。

(2)借款人的工作-也是評估分數的一項重要依據，借款人的還款能力，如三師，軍公教，前500大企業，對評估利率及額度，也會有差別。所以至少要有穩定的工作(年資一年以上)，薪水都是匯款入簿，銀行也較容易查估。

3.如何知道自己目前的信用評分呢？

(1)親臨聯徵中心櫃台，或委托他人至現場辦理。

(2)郵寄申請，可至郵局申請郵寄辦理。

(3)網路申辦查詢，可至聯徵中心官網線上申辦。

此外，目前銀行有不成文規定，房貸年限+貸款人年齡不能超過75,

也就是說如貸款人45歲，貸款最多可30年。如50歲了，

最多只能貸25年。

「遺產繼承順序」？「配偶之應繼分」？

 

「遺產繼承順序」？

按  民1147繼承因被繼承人死亡而開始。

      民法1138條有規定：遺產繼承人，除配偶外，依下列順序定之：

（一）直系血親卑親屬。

（二）父母。

（三）兄弟姐妹。

（四）祖父母。

「配偶之應繼分」？

配偶是當然繼承人，其應繼分依民法1144條規定：

如與第一順序繼承人（直系血親卑親屬）同為繼承時，則遺產均分。

如無第一順序繼承人，配偶與第二順序繼承人（父母）同為繼承時，則配偶應繼分為1/2,其餘1/2按人數均分。配偶與第三順序繼承人（兄弟姊妹）同為繼承時，則配偶應繼分為1/2,其餘1/2按人數均分。如配偶與第四順序繼承人（祖父母）同為繼承時，則配偶應繼分為2/3,其餘1/3按人數均分。如無1-4順位繼承人時，配偶應繼分為遺產之全部。

另繼承人在繼承開始前2年內，從被繼承人受有財產者，視為所得遺產。

113年遺產稅之免稅額及扣除額

 

一、遺產稅   (113年)

1.遺產稅免稅額：1333萬元。

2.課稅級距-
(1)遺產淨額5000萬以下：課徵10%
(2)遺產淨額超過5000萬元至1億元：課徵500萬+超過5000萬部份

     的15%。

(3)遺產淨額超過1億：課徵1250萬+超過1億元部份的20%。

3.不計入遺產總額-
（1）被繼承人日常生活所必需之器具及用具：100萬元以下

          部分。
（2）被繼承人職業上之工具：56萬元以下部份。

4.各項扣除額-
(1)配偶：553萬元。
(2)直系血親卑親屬：56萬元/人。其有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數每年加扣56萬元。
(3)父母：每人138萬元。
(4)重度以上身心障礙特別扣除額：每人693萬元。
(5)受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人56萬元。  

     兄弟姊妹中有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數每

     年加扣56萬元。
(6)喪葬費扣除額：138萬元。

房仲服務費是多少？如何談？

 

很多人以為仲介費不是買方1%-2%，賣方3%-4%嗎？

其實買賣的仲介費並沒有一定。目前法律規定，買賣雙方仲介費用合計不得超過總價的6%即可。

一、房仲仲介費(服務費)：

法源依據-按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定

(一)、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。

(二)、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。

也就是說，仲介服務費(買方+賣方)最高上限為不動產實際成交價的6%，在6%範圍內，買賣雙方可自由與房仲商議服務費金額的多寡。

一般而言，目前普遍以-買方付1%-2%，賣方付3%-4%的規則收費。但如果物件金額很高，賣方也許只答應付成交價1%或是一定金額，只要雙方約定好，也都是可以的。

二、談服務費的時機：

買屋者-

(1)準備出價付斡旋時-適合討論服務費開始看房時，連要不要買自己都不確定時，別出手討論或砍服務費。等確定房仲找的物件有喜歡時，準備出價付斡旋時，再來討論服務費。

賣屋者-

(1)簽委託時-即應於委託書內明訂服務費的多寡。但後續談判議價的過程中，服務費如有修訂，仲介及屋主雙方即應重新簽訂委託書或於原委託書修正處簽名或蓋章，以免後續產生糾紛。

三、服務費如何談？

(1)仲介業者為直營、加盟或是獨立品牌業者-

通常直營業者服務費規定較死，服務費議價空間較小。而加盟業者及其他較小品牌業者，服務費議價空間較大。一般而言，買方服務費1%(有的最少5萬)，已是底線。再往下出，房仲應該也不想理你。而賣方服務費，直營業及加盟業者多為3%-4%，獨立小品牌業者最低為2.5%或是10萬元。

(2)物件為專約(只有一家可賣)或是一般約(多家業者一起賣)

專約物件，因為只有一家房仲可以賣，買方服務費議價空間小。如為一般約，因物件有多家房仲一起賣，有時為了避免他家業者搶走生意，為了成交，服務費比較有談判空間。

**是否專約，判別方式- 

(1)該物件地點，只出現1家仲介公司廣告招牌

(2)去591查詢，看同一物件是否只有1仲介公司賣，還是有多家在賣。

四、何時付服務費？

1.仲介服務費確切的付款時間，由每家仲介業者自行決定，並無一定，不管如何，於合約中明訂給付時間點，對買賣雙方及房仲業者也都是保障。

   

常見的時間點有：

(1) 簽約時付款：簽約完成時(合約已履約完成)，買賣雙方即付服務費。

(2) 兩階段付款：買賣雙方簽約時付50%、交屋時付剩下之50%。

**記得要向店家索取服務費發票，以作為日後買賣該屋，關於稅務成本之證明文件。**

延伸閱讀：賣屋『專任約』與『一般約』有何不同 ？5個你該注意的細節。

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買賣不破租賃

 

買賣不破租賃

一、意義：房屋所有權移轉，不影響租客租約之權利(有例外條件)。

二、原因：為保護承租人之權益，因此立法修訂之。
三、說明：依民法425條-出租人於租賃物交付後，承租人占有中，

        縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
       前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或
      未定期限者，不適用之。

簡單說，出租人(原屋主)在房屋出租後，承租人(房客)依租賃合約

       占有使用中，即使後來原屋主將房屋賣給他人(所有權移轉給他人

       -新屋主)。房客的租約，對於新房東而言，仍繼續適用。

不動產經紀人與不動產營業員？

 

不動產經紀人與不動產營業員之差別

不動產經紀人：專門及技術人員國家考試及格(證書永久有效)

1.職務：執行仲介或代銷業務。

2.資格：經不動產經紀人考試及格並領有不動產經紀人證書者，

   得充任不動產經紀人。

3.下列文件需指派經紀人簽章：

  (1)不動產出租、出售委託契約書。

  (2)不動產承租、承購要約書。

  (3)定金收據。

  (4)不動產廣告稿。

  (5)不動產說明書。

  (6)不動產租賃、買賣契約書。

不動產營業員：不動產培訓機構上課30H+考試及格

(證書4年需換證，否則失效)

1.職務：協助經紀人執行仲介或代銷業務。

2.資格：經不動產經紀營業員訓練考試合格或不動產經紀人考試及格，

並登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。

結論：

1.目前市面上90%以上房仲從業人員，皆為不動產營業員證書資格

  (上課30小時+培訓機構考試及格)，就可成為在房仲或代銷公司工作。

  但很多人和社會大眾，卻可能會誤以為他們是不動產經紀人，店頭的

  廣告也常常可看到，賀張**為本月百萬經紀人(其實90%以上只是營業員)。

2.真正的不動產經紀人，是經過考試院專門及技術人員考試及格

   (率取率約1成)+1年房仲或代銷經驗，才能取得其不動產經紀人證書的。

   此外，擁有這張證書，不但能證明不動產的專業度。

   未來不論在房仲或代銷公司工作，或是自行開業(房仲公司/代銷公司)，

   也都是可以的。

   所以在拿到房仲人員名片時，不妨看看名片上的內容，是不動產經紀人

   還是不動產營業員吧。

2.不論是不動產經紀人還是不動產營業員，只要有誠實熱誠的心，也都是

    可做好房仲工作的。