買『預售屋』5大風險？
預售屋：領有建造執照，但還沒建造完成的房子
買預售屋其風險有下列幾點-
一、看不到實體：
1.由於預售屋尚未蓋好，只能透過建商所蓋的樣品屋、格局圖及接待中心展示的建案模型想像其格局及屋況，萬一房屋蓋好時，所呈現的屋況與原本想像的不同或有出入，又平添煩惱了。或者自己紙上所選的車位與實際蓋好，車停進去時，才發現哪裡卡卡的或是不太好停，也只能認了。此外，在房屋建築的過程中，施工品質或是所用建材是否如合約所示，也在在考驗著消費者。
二、交屋前房屋產權都屬於建商
1.【產權登記】，簡單來說就是財產所有權之登記。就不動產而言，包括了房屋所有權登記及土地所有權登記。
2.在預售屋交易的過程中，有二張證照是所有買方一定要去注意的。
第一張就是【建照執照】：一個預售物件案在未取得建照執照前，是不能公開販售預售屋的。政府這樣規定是為了避免建商在向買方收取訂金後卻沒有繼續興建，有捲款詐欺的疑慮。簡單來說，一個建案領有建照後，才能確保該建物設計是合法通過的。
因為建商在申請建照時，需向政府機關提交各式文件，包括建築設計圖/使用面積/使用材料/格局/使用目的等。建案通過政府審核，拿到建照執照後，建商也必須按照申請通過時所提交的內容來施工，這具有法律上的強制性。對於買方(消費者)而言，也是一個最基本的保障。
所以我們在買預售屋之前，一定要確定該建案是否已經過政府核准，領有該建案的"建照執照"。
第二張就是【使用執照】：根據內政部【預售屋買賣定型化契約】規定，預售屋應於使用執照核發後4個月內辦理房屋所有權移轉，並且申請房屋及土地權狀。預售屋通常會採取整批處理的方式，由地政士協助辦理過戶手續，並將房屋產權移轉給買方。
由於預售屋的交易時間，往往會達2-3年，在建商就該建案拿到建照執照，可以開始預售後，到該建案拿到使用執照前，對買方而言還是存在某種層度的風險，所以買預售屋還是要小心，盡量找大建商，避免找一案建商，降低違約倒閉之風險。
三、建商延期/停工/倒閉
1.建商資金不足，容易造成建案延期或是爛尾樓的情況發生。雖然說一般建商都會跟消費者說建案有加入履約保證制度，但履約保證制度有很多種，並非100%安全。略述如下：
(1)價金信託/不動產開發信託-建商將興建資金信託給銀行或建經公司，在依建案之工程進度請款提用資金。若建案未完工或倒閉，該資金有可能已全數用盡，消費者恐拿不回所付之購屋金額。
(2)同業連帶保證-由資本額相當之同業建商擔保。其風險較小，但遇到不景氣時，也是有機率發生同時倒閉之情形。
(3)公會連帶保證-建商都會被要求加入全國或各縣市建築開發商同業公會，如該建商有加入其連帶保證協定，則消費者所付的購屋金可獲得保障。但該連帶保證之賠償金額有上限的限制，保障無法達到100%，仍有可能產生部分損失。
(4)價金返還-由第三方金融機構承作，交屋前建商無法提用款項。對購屋之消費者而言，是最好之保障。唯做此種履約保證制度之建商很少。
四、施工品質不佳(不如預期)
1.預售屋交屋時，如發現施工品質不佳或有瑕疵，可要求建商在一定期限內改善。如建商不為改善或藉故拖延時間，買方在法律上可主張下列權利：
(1)買方可主張瑕疵擔保-按民法359條，買方可主張解除契約或減少價金。但此法也有但書說到，如解除契約顯失公平，買方只可請求減少價金。
這個地方指的「顯失公平」是說，「瑕疵對於買受人所生人之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡。」而言。
(2)買方可主張不完全給付-民法227條，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
所以說，如因建商施工品質不佳，但沒有達到解除契約之狀況時，買方可主張減少價金或是不完全給付之請求。而不是買方自行認定的就解除契約。這點在實務上很重要。
遇到建商擺爛或是遲不改善處理時，也可找當地的消保官進行申訴與調解。
五、建商違法二次施工
1.二次施工，簡稱「二工」。建商在房屋取得"使用執照"後，違法進行施工(增建/改建/外推)等。
(1)如買方有與建商簽署同意二次施工，遇政府強制拆除時，買方(消費者)需自行負責。
(2)所以，消費者在購屋前一定要詳加比對使用執照圖面與房屋現況。也要留意合約圖說，以及與建商簽署同意之內容。避免產生違建報拆的問題。
