買賣不破租賃

 

買賣不破租賃

一、意義：房屋所有權移轉，不影響租客租約之權利(有例外條件)。

二、原因：為保護承租人之權益，因此立法修訂之。
三、說明：依民法425條-出租人於租賃物交付後，承租人占有中，

        縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
       前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或
      未定期限者，不適用之。

簡單說，出租人(原屋主)在房屋出租後，承租人(房客)依租賃合約

       占有使用中，即使後來原屋主將房屋賣給他人(所有權移轉給他人

       -新屋主)。房客的租約，對於新房東而言，仍繼續適用。

四、下列情況，分述說明--
     1.有經公證之租約-----一律適用「買賣不破租賃」。
                            (不管租賃類型是5年以下，5年以上，不定期租約)
     2..未經公證之租約-----5年以下才適用「買賣不破租賃」。
                            (5年以上及不定期租約不適用)

五、建議：
    (一)對租客而言-
          租屋記得簽租約(5年以下租約，到期就進行換約)，如一次簽
          約5年以上，記得一定要去公證 (法院公證人/民間公證人皆可)。
     (二)對房東而言-  (最佳是租約+公證)
          1.自住型出租，一定要簽租約(約期5年以下)。最好還能加入
            防自殺條款。
          2.營業用出租，一定要租約+公證，才會有保障。

備註--
    1.公證費之收取標準，依公證法之規定。如屬財產上法律行為或私權事實，
       標的有特定金額。按其標的之金額或價額，依下列標準收取之。
      ** 標的金額20萬元以下者，公證費用1000元
          標的金額20-50萬元者，公證費用2000元
          標的金額50-100萬元者，公證費用3000元