代位繼承？那些情形會發生？

 

前言：[代位繼承]就是代替某人成為繼承人的意思。

一、代位繼承：

民法1147條：繼承因被繼承人死亡而開始。

民法1138條：遺產繼承人除配偶外，依下列順序定之-
(1)直系血親卑親屬。
(2)父母。
(3)兄弟姊妹。
(4)祖父母。

民法1140條：第1138條所定第一順序繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。

簡單來說，當民法1138條所定第一順序繼承人(直系血親卑親屬)，在繼承開始前就死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬(子女)代替繼承該繼承人原本所該繼承之財產。

例如：有一對夫妻(夫-甲，妻-乙)，有3子女(丙、丁、戊)。戊去年就已經過世了，留有一子(己)。今年其夫-甲過世了，留有遺產1000萬元。

依民法之規定，繼承之遺產算法如下，1000萬元，由其妻(當然繼承人)與其子女-丙、丁、戊(直系血親卑親屬)均分，每人各250萬元(1000/4=250)。但戊早於其父-甲先過世，所以原本戊該繼承其父甲遺產之權利250萬元，由戊之子-己來繼承。

所以，妻乙-250萬、丙-250萬，丁-250萬，己-250萬。

二、代位繼承發生之情形：有二種情形-

1. 民1138條所定第一順序繼承人- (戊)

(1)於繼承開始前死亡-

繼承人(戊)必須於繼承開始前死亡才需由其直系血親卑親屬

(己)代位繼承其權利。

(2)喪失繼承權-繼承人(戊)，雖然健在，但因下列5種原因喪失

繼承權時，得由其直系血親卑親屬(己)，代位繼承其權利。

(民1145)

A-故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死而受刑之宣告

者。

B-以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑或使其撤回或

變更之者。

C-以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑或妨害其撤

回或變更之者。

D-偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。

E-對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承表示其

不得繼承者。

簡單來說，就是企圖謀害被繼承人(甲)或被判刑，或以詐術、

脅迫被繼承人更改、撤回、變更遺囑，或是重大侮辱被繼承

人，被繼承人表示不得繼承遺產者。

[代位繼承]最值得注意的地方是-

1.代位繼承人(己)必須是被代位者(戊)的直系血親卑親屬。

2.如果被代位繼承人(戊)，主動拋棄繼承權，戊之子(己)無法

代位繼承。(拋棄繼承權不是代位繼承的原因)，則1000萬

元由其妻乙與丙、丁三人共同繼承。

遺產繼承人？配偶之應繼分？

 

民法1147條：繼承因被繼承人死亡而開始。
民法1138條：遺產繼承人除配偶外，依下列順序定之-
(1)直系血親卑親屬。
(2)父母。
(3)兄弟姊妹。
(4)祖父母。

民法1144條：配偶之應繼份，依下列定之-
（1）與1138條所定第一順序繼承人同為繼承時，其應繼份與他繼承人平均。
（2）與1138條所定第二或第三順序繼承人同為繼承時，其應繼份為遺產1／2。
（3）與1138條所定第四順序繼承人同為繼承時，其應繼份為遺產2／3。
（4）無1138條所定，第一至第四順序繼承人，其應繼份為遺產全部。

說明：按上述法條，繼承是從被繼承人死亡後，才開始的，所以如果有繼承人在被繼承人死亡前說要拋棄繼承遺產，這是不生效力的。另配偶為當然繼承人，當另一半死亡時，不要直覺就認為可繼承另一半全部財產。要依照上述1138及1144規定申辦處理之。

舉例來說：

(1)有一對夫妻，夫甲、妻乙。其妻乙生3子-丙、丁、戊，1/15日甲死亡，留有遺產1000萬元。

說明：1/15甲死亡後，繼承的效力就開始了。在無遺囑之狀況下，其遺產分配為，1000萬元/4人(乙、丙、丁、戊)=250萬元/每人。

(2)有一對夫妻，夫甲、妻乙，沒有生小孩。1/15日甲死亡，甲死時尚有其父-丙與其母-丁在世。留有遺產1000萬元。

說明：1/15甲死亡後，其遺產分配為，妻乙為當然繼承人，其應繼份為遺產之1/2(1000萬元/2=500萬元)。丙與丁為第二順序繼承人，其應繼份為遺產之1/2(共同繼承500萬遺產，也就是各250萬元)。

(3)有一對夫妻，夫甲、妻乙，沒有生小孩，甲之父母已歿，也無兄弟姊妹在世。1/15日甲死亡，甲死時尚有其祖父-丙在世。留有遺產900萬元。

說明：1/15甲死亡後，其遺產分配為，妻乙為當然繼承人，其應繼份為遺產之2/3(900萬元*2/3=600萬元)。祖父-丙為第四順序繼承人，其應繼份為遺產之1/3(可繼承900*1/3=300萬遺產)。

『房貸壽險』 與『定期壽險』的差異？買哪個好？

 

『房貸壽險』與『定期壽險』 -

一、房貸壽險：

專為保障房子而規劃的一種壽險。簡單來說，房屋貸款人為保全房貸中的房子，透過房貸放款銀行而購買的一種定期壽險。此險種在被保險人(貸款人)保險期間，因疾病或意外身故，無法繼續償還房貸時，所獲得的保險理賠金。

二、定期壽險：

定期壽險是一種人身保險，因終身壽險費用較高，而推出的一種定期型的壽險保障。其保費較一般壽險為低，很適合一般年輕/中年族群搭配投保，獲其定期的保障。

三、「房貸壽險」與「定期壽險」二者相同點：

(1)二者均為當被保險人保險期間因意外、疾病導致身故或完全失能，而獲得保險公司所給付之理賠金。
(2)定期壽險低保費與高保障的特性，也具備者與房貸壽險相同的保險功能。

四、「房貸壽險」與「定期壽險」二者相異點：

(1)「房貸壽險」--可一次躉繳(104年金管會規定也可期繳)。
一般而言，有買房貸壽險之房屋貸款人，銀行在放款利率

上，會給予較為彈性之房貸利率。但銀行不能以較高貸款額

度或較低貸款利率，不當強迫推銷房貸壽險。
(2)房貸壽險投保程序較簡便，一般房貸壽險客戶在55歲以下，

一定保額內(健康告知正常下)大致可免體檢。而定期壽險，

有時會依照被保險人之年齡/身體狀況，要求被保險人體檢。

五、總結：筆者建議

(1)有房貸之貸款人，為避免發生意外時，剩餘房貸由家人承擔。一定要將保險是否充足納入考量。如買房時，其被保險人保險金額(壽險/定期壽險/團險等)已大於或等於房貸金額，在資金的考量下，不一定要再購買房貸壽險。如資金足夠，多買一份保險，增加保障，也是一種方式。
(2)如購屋時保障不夠，就可選擇購買房貸壽險或加買定期險，來彌補保障之不足。

***以往房貸壽險爭議很多，104年4月金管會規定-
1.保費繳納方式-除躉繳（一次繳清）外，也要包括期繳。
2.房貸壽險受益人回歸為要保人。
3.銀行不能強迫貸款人購買房貸壽險。

延伸閱讀：何謂住宅火險？何謂地震險？

買『預售屋』5大風險？【建照執照】與【使用執照】？

 

買『預售屋』5大風險？

預售屋：領有建造執照，但還沒建造完成的房子

買預售屋其風險有下列幾點-

一、看不到實體：

1.由於預售屋尚未蓋好，只能透過建商所蓋的樣品屋、格局圖及接待中心展示的建案模型想像其格局及屋況，萬一房屋蓋好時，所呈現的屋況與原本想像的不同或有出入，又平添煩惱了。或者自己紙上所選的車位與實際蓋好，車停進去時，才發現哪裡卡卡的或是不太好停，也只能認了。此外，在房屋建築的過程中，施工品質或是所用建材是否如合約所示，也在在考驗著消費者。

二、交屋前房屋產權都屬於建商

1.【產權登記】，簡單來說就是財產所有權之登記。就不動產而言，包括了房屋所有權登記及土地所有權登記。

2.在預售屋交易的過程中，有二張證照是所有買方一定要去注意的。

第一張就是【建照執照】：一個預售物件案在未取得建照執照前，是不能公開販售預售屋的。政府這樣規定是為了避免建商在向買方收取訂金後卻沒有繼續興建，有捲款詐欺的疑慮。簡單來說，一個建案領有建照後，才能確保該建物設計是合法通過的。

因為建商在申請建照時，需向政府機關提交各式文件，包括建築設計圖/使用面積/使用材料/格局/使用目的等。建案通過政府審核，拿到建照執照後，建商也必須按照申請通過時所提交的內容來施工，這具有法律上的強制性。對於買方(消費者)而言，也是一個最基本的保障。

所以我們在買預售屋之前，一定要確定該建案是否已經過政府核准，領有該建案的"建照執照"。

第二張就是【使用執照】：根據內政部【預售屋買賣定型化契約】規定，預售屋應於使用執照核發後4個月內辦理房屋所有權移轉，並且申請房屋及土地權狀。預售屋通常會採取整批處理的方式，由地政士協助辦理過戶手續，並將房屋產權移轉給買方。

由於預售屋的交易時間，往往會達2-3年，在建商就該建案拿到建照執照，可以開始預售後，到該建案拿到使用執照前，對買方而言還是存在某種層度的風險，所以買預售屋還是要小心，盡量找大建商，避免找一案建商，降低違約倒閉之風險。

三、建商延期/停工/倒閉

1.建商資金不足，容易造成建案延期或是爛尾樓的情況發生。雖然說一般建商都會跟消費者說建案有加入履約保證制度，但履約保證制度有很多種，並非100%安全。略述如下：

(1)價金信託/不動產開發信託-建商將興建資金信託給銀行或建經公司，在依建案之工程進度請款提用資金。若建案未完工或倒閉，該資金有可能已全數用盡，消費者恐拿不回所付之購屋金額。

(2)同業連帶保證-由資本額相當之同業建商擔保。其風險較小，但遇到不景氣時，也是有機率發生同時倒閉之情形。

(3)公會連帶保證-建商都會被要求加入全國或各縣市建築開發商同業公會，如該建商有加入其連帶保證協定，則消費者所付的購屋金可獲得保障。但該連帶保證之賠償金額有上限的限制，保障無法達到100%，仍有可能產生部分損失。

(4)價金返還-由第三方金融機構承作，交屋前建商無法提用款項。對購屋之消費者而言，是最好之保障。唯做此種履約保證制度之建商很少。

四、施工品質不佳(不如預期)

1.預售屋交屋時，如發現施工品質不佳或有瑕疵，可要求建商在一定期限內改善。如建商不為改善或藉故拖延時間，買方在法律上可主張下列權利：

(1)買方可主張瑕疵擔保-按民法359條，買方可主張解除契約或減少價金。但此法也有但書說到，如解除契約顯失公平，買方只可請求減少價金。

這個地方指的「顯失公平」是說，「瑕疵對於買受人所生人之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡。」而言。

(2)買方可主張不完全給付-民法227條，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

所以說，如因建商施工品質不佳，但沒有達到解除契約之狀況時，買方可主張減少價金或是不完全給付之請求。而不是買方自行認定的就解除契約。這點在實務上很重要。

遇到建商擺爛或是遲不改善處理時，也可找當地的消保官進行申訴與調解。

五、建商違法二次施工

1.二次施工，簡稱「二工」。建商在房屋取得"使用執照"後，違法進行施工(增建/改建/外推)等。

(1)如買方有與建商簽署同意二次施工，遇政府強制拆除時，買方(消費者)需自行負責。

(2)所以，消費者在購屋前一定要詳加比對使用執照圖面與房屋現況。也要留意合約圖說，以及與建商簽署同意之內容。避免產生違建報拆的問題。

    

何謂"住宅火險"？何謂"住宅地震險"？其保障為何？

 

一、住宅火險：簡稱(住火險)

        住宅火險，簡單來說，就是為了保障其擁有的不動產因火災而造成的損失。

        大部分的人在買房子，向銀行辦理貸款時，銀行都會強制要求投保的險種。

        如無投保，銀行便不會貸款給你。目前大都銀行在貸款給你時，也會一併

         向你要求投保"地震險"。

   

二、住宅火險：承保範圍及保費
        住宅火險，主要的保障項目以"火災"為主，除此之外如

        (1)爆炸(2)閃電雷擊(3)航空器及其零件墜落(4)機動車輛碰撞

        (5)火災所致之煙燻

      (6)罷工、暴動、民眾騷擾惡意破壞行為

        (7)竊盜。都是其住宅火險所承保的範圍。

       住宅火險保險費，300萬保額一年約750元。

三、住宅地震險：

        保險標的：住宅建築物的保險。指的是建築物本體(不包括動產及裝潢)

        承保範圍：(1)地震震動所引起 (2)地震引起的火災或爆炸 (3)地震所引起山崩

                            地層下陷、滑動、開裂、決口 (4)地震引起的海嘯、海潮高漲、洪水

       **此外，因上述危險事故發生，所需臨時住宿費用也有相關補償，每一承保建築

           物最高為新台幣20萬元。

       住宅地震險保險費，150萬保額一年約1350元。

四、結論：

        (1)住宅火險及住宅地震險屬於一年一約的定期保險，每年都需跟產險公司

               續約或重新投保。

           (2)住宅火險及住宅地震險不一定要跟貸款銀行買，也可以自行投保。

鳳山 上河城(華鳳特區)北昌五街

 

建案名稱：上河城(屋齡7年)                 紀錄112.02.26

一、建築公司- 龍騰建設

二、基本資料-

    1.位置：鳳山區北昌五街19-45號(占地1900坪)

    2.公設比：32.89%

    3.總戶數：321戶

    4.建物樓層：二棟地上15層、地下2層

    5.建案規畫：住商大樓(RC結構)，185戶住家，13戶店面

    6.車位：平面141個、機械159個

    7.土地分區：住宅區

    8.學區：幸運草幼兒園、鎮北國小、文山高中(國中部)

    9.建案環境：

      *華鳳特區         **格局規劃：二房(26坪)、三房(35.69-37坪)

      *近澄清湖、近文山特區(澄清路)、近高雄長庚醫院     

三、實價登錄 (111.2-112.2) 詳細請點下圖

    

鳳山 文華匯(華鳳特區) 北昌二街

 

建案名稱：文華匯(屋齡9年)                紀錄 112.02.26

一、建築公司- 華友聯

二、基本資料-

    1.位置：鳳山區北昌路26-42及北昌二街35號

    2.公設比：33%-34%

    3.總戶數：150戶

    4.建物樓層：四棟-地上15層*4、地下2層(一層二戶)

    5.建案規畫：純住大樓(RC結構)

    6.使用分區：住宅區

    7.學區：幸運草幼兒園、鎮北國小、文山高中(國中部)

    8.建案環境：

      *華鳳特區        *房型-2房(39-48坪)、3房(38-60坪)、4房(43-56)

      *近澄清湖、近文山特區(澄清路)、近高雄長庚醫院     

**對面有一大型公設停車場

    

   

四、生活機能：

   (1)對面即有公設停車場、7-11超商、美廉社、健身房

   (2)前方有鎮北國際木球場(國小預定地)

   (3)準公托幼稚園-幸運草幼兒園(112年新成立招商)

 

                             

                                      

五、實價登錄 (111.2-112.2) 詳細請點下圖  

鳳山 棋琴19重奏(華鳳特區)

建案名稱：棋琴19重奏(屋齡3.6年)              紀錄112.02.27

一、建築公司- 棋琴建設

                                

                                        （圖片取自google地圖）830高雄市鳳山區北仁街107號

                     

二、建案完工日期- 2019.08

三、基本資料-

    1.位置：鳳山區北仁街與北昌三街口

    2.公設比：35.8%

    3.總戶數：165住家(基地面積1100坪)

    4.建物樓層：三棟-地上14-15層*3、地下2層

    5.建案規畫：純住宅(RC結構)，單層四戶二電梯

    6.使用分區：住宅區

    7.車位數量：平面53個、機械98個

    8.學區：幸運草幼兒園、鎮北國小、文山高中(國中部)

    9.建案環境：

      *華鳳特區        *房型-2房(27坪)、3房(37-41坪)

      *近澄清湖、近文山特區(澄清路)、近高雄長庚醫院     

**很漂亮的幼兒園

    

   

四、生活機能：

   (1)對面即有公設停車場、7-11超商、美廉社、健身房

   (2)協前方有小公園、及鎮北國際木球場(國小預定地)

   (3)準公托幼稚園-幸運草幼兒園(112年新成立招商)

 

                             

                                      

五、實價登錄 (111.2-112.2) 詳細請點下圖  

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鳳山 上河園(華鳳特區) 北昌二街

 

建案名稱：上河園(屋齡8年)                 112.02.26

一、建築公司- 龍騰機構、樹藤建設

                                

                                               

                                        （圖片取自google地圖）830高雄市鳳山區北昌二街

                     

二、建案完工日期- 104.07

三、基本資料-

    1.位置：鳳山區北昌二街2-50號

    2.公設比：33%-37%

    3.總戶數：245住家+6店面(基地面積1883坪)

    4.建物樓層：地上15層*4、地下2層

    5.建案規畫：純住宅(RC結構)

    6.使用分區：住宅區

    7.車位數量：192個(機械式)

    8.學區：鎮北國小、文山高中(國中部)

    9.建案環境：

      *華鳳特區        *房型-1房、2房、3房、4房

      *近澄清湖、近文山特區(澄清路)、近高雄長庚醫院     

   10.該建案前面有公園，故取名為上河園。

四、生活機能：

   (1)對面即有公設停車場、7-11超商、美廉社、健身房

   (2)建案前有小公園、斜前方500M有木球場(國小預定地)

   (3)準公托幼稚園-幸運草幼兒園(112年新成立招商)

 

                             

                                      

五、實價登錄 (111.2-112.2) 詳細請點下圖   

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鳳山 上河漾(華鳳特區) 北昌五街

 

建案名稱：上河漾(屋齡9年)       112.02.26

一、建築公司- 龍騰機構、樹藤建設

                                             

                                               

                             （圖片取自google地圖）830高雄市鳳山區北昌五街

                     

二、建案完工日期- 2013.07

三、基本資料-

    1.位置：鳳山區北昌五街2-50號

    2.公設比：33%

    3.總戶數：256戶(基地面積2073坪)

    4.建物樓層：地上15層*2、19層*1

                          地下2層

    5.建案規畫：純住宅(RC結構)

    6.使用分區：住宅區

    7.車位數量：156位(平車)、

    8.學區：幸運草幼兒園(準公托)、鎮北國小、文山高中(國中部)

    9.建案環境：

      *華鳳特區        *房型-2房(無車位)、3房(平車)、4房(平車)

      *近澄清湖、近文山特區(澄清路)、近高雄長庚醫院     

四、大樓平面圖

                             

                                        (圖取自蘋果日報)

五、實價登錄 (111.2-112.2) 詳細請點下圖   

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平均地權條例修正案三讀(112.01.10)

 

『平均地權條例』修正案三讀通過(112.01.10)

一、修法目的：

          修法目的是為了打擊炒房，健全房市交易秩序，引導市場回歸穩健發展，

         協助不動產產業永續經營，保障國人購屋權益與居住正義。

二、修正案內容：5大重點

(一)限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

(二)重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

(三)建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

(四)管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

(五)解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

三、施行日期：

        目前並未明確說明施行日期；僅指出正式施行日期由行政院定之。內政部代理部長花敬群去年12月底於立法院曾表示，希望在三讀通過後，3個月內完成子法並上路實施。因此，此案於10日通過後，預測將在4月中旬後即可能開始施行。

四、影響層面：

(一)打擊並抑制短期預售屋投資客：這二年全國房地產的上漲，以預售屋帶頭領漲為最，雖有房地合一稅的施行，仍無法全面抑制炒房(尤其在預售屋部分)。此波修法『限制換約轉售』，可是有效的打擊到資金有限又愛玩預售屋槓桿的投資客，對於一般有剛性需求的消費者是好的。

(二)房價開始修正5%-15%：此次修法抑制短期房市炒作，配合去年至今的房貸升息，對只想炒房的投資客(短期/資金不足)無異是下了一記重拳。今年(112年)全國房市將會有一波較為有感的修正(約5%-15%)。有剛性需求的人可趁今年多多看房挑選適合自己的好屋。

(三)預售屋與新成屋價差縮小：此次修法主要是針對及限制預售屋的炒作，短期預售屋市場會呈現降溫狀況，房市購買力道將會轉向新成屋市場，預售屋及新成屋兩者之間價差將所小。

(四)小型建商逐漸退出市場：此次修法對於資金較不足之中小型建商也產生很大的影響。以往資金不夠的小建商，可透過預售屋銷售收回之資金，來做槓桿運用支撐營運，此次修法大大縮減其資金來源及運用方式，財力不夠雄厚之建商將逐步淡出市場，房地產市場也將有部分洗牌。

為何銀行抵押權設定的『擔保金額』都要乘1.2倍？

  為何銀行抵押權設定的『擔保債權金額』都要乘1.2倍？

一、『擔保債權金額』：

   只是代表在這範圍內的債權可以優先受償。不代表借款金額，

二、銀行『抵押權設定擔保債權金額』：

 1.謄本設定金額-

    消費者買房跟銀行借款，銀行會將該房設定抵押權，其抵押  

    權設定之擔保債權金額為借款金額之1.2倍。也就是說，如在

    謄本上看到設定1200萬元，代表當時所有權人是跟銀行借了

    1000萬元(1000*1.2=1200)。

  2.為何設定1.2倍-

    原民法205條：最高利率之限制約定利率，超過週年百分之20

    者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。

    所以當初金管會要求銀行對擔保債權之設定為借款金額之1.2

    倍，因為如超過1.2倍，銀行(債權人)對於超過之部分，也無

    請求權。

    ***新修正-----民法205條(110.7.20)-

   約定利率超過週年百分之16者，債權人對於超過部分之利息，

   無效。

何謂 『信用評分』 ？『信用評分』8大重點。

 

一、何謂『信用評分』：

   1.聯徵中心運用統計分析理論與方法，蒐集當事人在揭露期限內的資料，以客觀

   、量化而得之分數，用以預測當事人未來一年內能否履行還款義務之信用分險。

    個人的信用評分並不是固定不變的會隨著當事人聯徵中心資料變動而有所調整。

   2.金融機構通常會藉由聯徵中心提供之當事人信用評分資料，參酌當事人的

    收入/財產/還款能力，作為放貸額度/放貸利率/期限的重要參考依據。

二、個人『信用評分』組成：

個人信用評分所採用的資料，大致分為下列三種：

1.繳款行為類信用資料-

   指個人過去在授信借貸、信用卡及票據的還款行為表現。其目的在於了解當事人

   過去有無不良繳款紀錄及其信用卡、授信貸款的還款情形。

2.負債類信用資料-

   指個人信用的擴張程度，主要包括負債總額(信用卡額度使用率)、

   負債型態(信用卡有無預借現金、有無使用循環信用)及負債變動幅度(授信餘額連

   續減少月份數)等3個面向。

3.其他信用資料-

   如新信用申請類相關資料(如：金融機構至聯徵中心之業務查詢次數)、信用長度

   類相關資料(EX 目前有效信用卡正卡中使用最久之月份數)及保證人資訊類資料。

三、『信用評分』如何申請？

1.書面申請+包括個人信用報告與企業信用報告(有中、英文版本)。

2.網路線上查閱-目前僅提供中文版個人信用報告。

   信用報告內容主要有下列資料-

   (1)揭露期限內的信用報告

   (2)當事人自身需求追查之信用評分資訊

   (3)揭露期限內的"通報紀錄資訊(包含金融機構、電子支付機構、電子票證機構)

3.親臨聯徵中心辦理-記得攜帶雙證件

   聯徵中心地址：台北市中正區重慶南路一段2號16樓。

   服務時間：09：00-17：00(星期一至星期五)。

   服務電話：02-2316-3232

四、『信用評分』查詢申請費用？

1.線上查閱：線上查閱個人信用報告，每年(1/1-12/31)第一次免費，第二次開始

   費用為80元(可線上刷卡支付)。

2.書面申請：每年(1/1-12/31)第一次免費，第二次開始費用為100元(中文版)。

五、『信用評分』分數如何解析？

1.信用評分分數分為三種：揭露「暫時無法評分」、揭露「200分」、

   揭露「200分~800分實際分數」，分別代表著不同意義。

   評分分數較高者，表示具有較佳之信用品質，反之，分數較低者表示信用品

   質有待改善。

1-1：當事人揭露「暫時無法評分」---有下列幾種情形

    (1)信用資料不足-俗稱"信用小白"。

    當事人過去並沒有和金融機構有借貸往來紀錄，或是往來期間少於三個月，

    評分系統無從判斷其信用好壞，就會產生評分結果為「此次暫時無法評分」。

    所以，如果當事人以往未與銀行有往來紀錄(存款/借款/信用卡-持卡未滿3個月)，

    聯徵中心的相關資訊不足，無法評分。

   (2)當事人受監護宣告者

   (3)當事人信用資料有爭議或訴訟中。

   (4)在聯徵中心資料揭露期間有信用不良紀錄，且目前無正常之信用交易。

   (5)已完成債務協商註記者。

1-2：當事人揭露「200分」----

         當事人與金融機構往來有信用不良紀錄情形。但仍有其他金融機構願意與

         該當事人往來者，則聯徵中心給予固定評分(200分)，該分數為聯徵中心所

        指定的較低分數，並未針對此類當事人給予實際評分。

1-3：當事人揭露「200-800分」---

        分數越高，代表信用分數越高。在與銀行借貸往來時，銀行會作為利率/

        放款額度的參考。

2.信用評分「百分位區間」意義為何？

指個人信用評分分數相較於整體給分樣本(包括所有受評者及有不良紀錄者)所處

之分數高低相對位置。例如某當事人位於整體之百分位區間為70％~80％，即代

表在聯徵中心整體給分樣本中，該分數係位於第70％~80％個百分點之間，亦即

該評分至少高過70％百分比的人數。該當事人為實際評分者，方提供分數之百分

位區間。

所有評分分數之百分位點區間資料每季更新一次。

六、個人『信用評分』分數如何改善(提升)？

要改善其個人信用評分，須針對聯徵中心信用評分之

1.繳款行為類

2.負債類

3.其他類

三大類信用資料予以改善，包含正常還款、控制負債程度，並持續維持此狀況

一段時間後，信用評分便會逐漸提升。

七、下列情形會影響『信用評分』嗎？

1.信用卡張數多寡--並不會
   信用卡張數多寡與信用風險並無顯著之關聯性，因此聯徵中心並未將信用卡

   張數納為影響評分的項目，故持有信用卡張數的多寡並不會影響信用評分。

2.信用卡剪卡--有可能影響一小部分

  信用長度類資料為聯徵中心信用評分參考的面向之一，故將信用卡剪卡可能

  讓信用長度因此減短，進而導致信用評分因此降低；但信用長度類資料配分

  比重相對較少，故剪卡對評分應不至於產生嚴重之影響。建議保留目前使用

  最久的信用卡，

  可讓信用歷史長度維持在一定之水準。

3.信用卡分期付款-

   (1)預借現金分期---------------------------------------會影響

   (2)消費分期（指單筆消費款項之分期）---------不會影響

   (3)帳單分期（指整筆帳單款項之分期）---------不會影響

  其中，預借現金代表個人有較為急迫之資金需求，因此聯徵中心將其納入

  影響信用評分的項目。

  而「消費分期」及「帳單分期」因屬性較偏向消費行為，故聯徵中心並未直

  接將兩者納入評分模型考量，故兩者並不會影響信用評分。

八、『信用評分』高，一定貸款利率較低或額度較高嗎？

1.聯徵中心之人信用評分資訊僅供金融機構參考。不是作為交易准駁/利率高

   低/貸款額度的唯一依據。各金融機構可依其內部規範，及當事人收入、財

   產及其他相關信用資訊去決定。

**結論：聯徵中心信用評分越高，對自己日後與銀行借貸條件，是一大加分

   重點(房貸/信貸)。所以平時應好好培養與銀行之互動(信用卡使用/小額貸款)

  ，維持自身良好之信用。

賣屋『專任約』與『一般約』有何不同 ？3個你該注意的細節。

      一、[專任約]：

      就是屋主將物件只給一家仲介公司專賣。屋主與仲介公司簽訂所謂的

      專任委託銷售契約書，約定在一定的期間內，由該房仲公司專門銷售

      該物件(屋主自售也算違約)。

      優點：1.對房仲公司而言，拿到專任約的物件，他們比較會用心及下

                  成本去銷售，比如廣告刊登(網路/報紙/DM)，對於該物件有時

                  會額外提供屋主一些免費的服務，如室內打掃/粉刷等。

                  2.聯絡窗口單一，加上物件獨家專賣，只要物件好，對於價格

                  的堅持比較可以控制。

      二、[一般約]：

      就是屋主將物件給多家房仲公司銷售，誰先達到底價就成交。由於大

      家都可以賣，除非是好的物件(價格優/地點佳)，不然一般房仲公司，

      比較不願意花大量的資源在這種物件上。

      優點：1.多家房仲一起銷售，物件曝光機會大。

                  2.可從多家仲介公司的估價中，了解房子的市場價值。

      三、3個該注意的細節：

      1.簽訂不動產銷售契約書-民法有一個重要的觀念，就是以私法自治、

         契約自由為原則。

         因此契約簽訂後，就會發生法律上的效力，如違約就會產生損害賠

         償相關事情。買賣簽約這件事，不可不慎。

     2.違約賠償-----如違約，合約內有關賠償的方式，一定要看清楚再簽約

        。很多仲介公司會在合約內註明如委託人單方面因素想解約需付委託

         總價「4%的違約金」字樣，所以在簽專任約時這個部分要特別注意

       一下。

     3.專任約陷阱----對房仲而言，物件拿到專任約是最好的，表示可以在

        期限內獨賣該案件，也不怕被別家搶走。部分不良房仲，先誘使屋

        主簽定長時間的專約(如1年)，又不積極帶看，等屋主等不及了，就

        叫屋主降底價。屋主如在專約期間自售帶看又會造成違約。

        因此建議，如要與房仲簽專任約(可以1-6個月)為一期，如專約到期

       便改為一般約。如此，不但簽到專約的房仲會積極銷售帶看，如表現

       不佳。短期專約到期，另簽專約給他家房仲公司或改一般約給多家房

       仲銷售，只要價格得宜，便會快速成交。

     四.版主建議----

         (1)簽專任約-以短期為一期(EX-1-3個月)，如到期再視仲介表現，給

              予專任約續簽一期或是調整為一般約。(此種契約仲介公司比較願

              意花成本去廣告，也比較有可能有較高成交價產生)

         (2)簽一般約-只找1家仲介公司。與其口頭告知，如3個月後無法售出

              便額外開放另外1-2家房仲公司一般約。此種契約，對首家房仲公

              司而言，有點類似獨賣。也較願意投資一部分成本予廣告銷售上。

              (此約對屋主而言，比較有彈性，也可自售，無違約問題)。

         (3)簽多家一般約- 不易售出高價，但成交時間可能較快

            就房仲公司而言，物件委託銷售之仲介公司越多，自己本身成交機

            率就越低也就更不會投入成本去銷售。如屋主委託給5家賣，那每

            一家成交機率只有1/5，便不會拉高價格幫屋主銷售，會直接以屋主

            底價銷售，以便搶到成交機會。

            此外，如簽過多一般約給仲介公司賣(3間以上)，有意願的買方，可

            能會覺得屋主急著要賣房，因此在出價上會較保守。此外，過多的

            一般約，對屋主而言，也會造成困惱，每天應付每間仲介公司的回報

           ，光應付都應付不來。 所以建議如急售時(價格會不漂亮)，可找多家

           房仲公司一起銷售。如較無時間壓力，建議找3家以內仲介銷售為宜。

      

     五.尊重專業，該給的仲介費不可省---

         重賞之下必有勇夫，該給合理的仲介費千萬不能省。試想，如仲介簽

         的是一般約，仲介費%又太少，試問有哪家仲介公司營業員會努力幫忙

         銷售。

延伸閱讀：房仲服務費是多少？如何談服務費？

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『預售屋』定型化契約應記載及不應記載之事項？

一、『預售屋定型化契約』應記載之事項：

      1.契約審閱期-至少有5日以上之審閱期

         本契約於中華民國**年**月**日，經買方攜回審閱**日。

          (契約審閱期至少5日)

      2.賣方對廣告之義務：

         賣方應確保廣告內容之真實，預售屋廣告宣傳品及其所記載之建

         材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，均為契約之一部

         分。所以，完善保留接待中心所給的DM及廣宣品也是很重要的，

         日後如有爭議時，可做為證據之一。

      3.房屋標示及停車位規格：

         (1)土地坐落：**縣**鄉(鎮、市、區)**段**小段**地號等**筆土

             地，面積共計**平方公尺(**坪)。

        (2)房屋坐落：同前述基地內「**」編號第**棟第**樓第**戶(共

            計**戶)。為主管建築機關核准**年**月**日第**號建造執照。

       (3)停車位性質：位置、型式、編號、規格等內容。

      4.房屋出售面積及認定標準-

          (1)土地面積-建商須詳列買方購買之土地面積。

              EX-**戶，其土地持分面積**平方公尺(坪)，應有權利範圍為

              **，計算方式係以專有部分面積**平方公尺(**坪)，占區分所

             有全部專有部分總面積**平方公尺(**坪)比例計算。

          (2)房屋面積-本房屋面積，共計**平方公尺(**坪)。

              包含-專有部分，面積計**平方公尺(坪)。

                       共有部分，面積計**平方公尺(坪)。

                       主建物面積占本房屋得登記總面積之比例**%

      5.共有部分項目、總面積及面積分配比例計算

      6.房地面積誤差及其價款找補

         (1)房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準。

         (2)土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部

             分賣方均應全部找補。如是面積超過之狀況，買方找補以

             2%為限(不得超過2%)。

      7.契約總價(含履約保證機制)：

         (1)應寫明契約總價款(土地價款/房屋價款/車位價款)

         (2)履約保證機制-履約擔保應依下列方式之一辦理。

              A-不動產開發信託

              B-價金返還之保證

              C-價金信託

              D-同業連帶擔保

              E-公會辦理連帶保證協定

      8.付款條件：

         付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款

         明細表之規定於工程完工後繳款。其每次付款間隔日數應在20

         日以上。

      9.逾期付款之處理方式：

         買方如逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付

         按逾期期款部分每日萬分之2單利計算之延遲利息，於補繳期款時一併

         繳付買方。如逾期2個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利

         息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方

         同意依違約之處罰規定處理。

         但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。

      10.地下層、屋頂及法定空地使用方式及權屬

      11.建材設備及其廠牌、規格

           施工標準依核准之工程圖樣與說明書及契約附件之建材設備表施工。

           除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或附件所列舉品牌

           以外之產品替代。但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，不在此限。

      12.開工及取得使用執照期限

      13.驗收

      14.房地所有權移轉登記期限

      15.通知交屋期限

           (1)賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。

           (2)賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固

               服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照(或影本)及賣方

               代繳稅費之收據交付買方。

           (3)買方於收到交屋通知日起**內，配合辦理交屋手續，賣方不負保管

              責任。但可歸責於賣方時不在此限。

      16.共有部分之點交

      17.保固期限及範圍：

           本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自

           賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外

          ，結構部分(基礎、梁柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆)

          負責保固15年。固定建材及設備部分，負責保固1年。

      18.貸款約定

      19.貸款撥付

      20.房地轉讓條件

      21.地價稅/房屋稅之分攤比例

      22.稅費負擔之約定

      23.賣方之瑕疵擔保責任

      24.違約之處罰

二、『預售屋定型化契約』不應記載之事項：

      (1)不得約定廣告僅供參考。

      (2)出售標的不得包刮未經依法領有建造執造之夾層設計或夾層空

           間面積。

      (3)不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、

          「銷售面積」等名詞。

      (4)不得約定買方須繳回原買賣契約書。

      (5)不得約定請求超過民法205條所定20%年利率利息。

      (6)不得為其他違反法律制裁或禁止規定之約定。

      (7)附屬建物除陽台外其於項目不得約定計入買賣價格。

買『預售屋』注意事項 ？10個你該注意的細節？

一、買預售屋注意事項：

      預售屋在交屋前，房屋產權屬於建商，一旦遇到糾紛或是建商倒閉

      ，後續處理將會非常麻煩。因此，如果你決定要買預售屋了，事前

      的準備工作不可少。

二、10個買『預售屋』該注意事項：

      1.選大建商並確認建照執照：

         建商的選擇很重要，買預售屋要選擇立案久，口碑佳的大建商。避

         免選到一案建商，一旦倒閉很容易求償無門。此外，要確認建案已

         請領到建造執照，才能施工。

      2.確認基地位置：(不一定在接待中心旁)

         預售屋要蓋的地方稱之為"基地"。基地有時候不一定在接待中心旁，

         所以先查或詢問清楚正確的基地位置是很重要的。所以在進接待中

         心跟代銷人員談事情時，不妨先騎去建案基地繞繞，看看交通是否

         便利，附近是否有嫌惡設施(宮廟/加油站/變電站)。如果連基地的周

         遭的環境都不喜歡，也不用浪費時間進接待中心詳談。

     3.土地使用分區：

         確認建案的使用分區。不同的土地使用分區，自然也會有不同的土

         地價格。了解該建案及附近區域的使用分區是很重要的(住宅區/商

         業區/工業區)。

         有少部分建案會在乙種工業區中，推出遊走法律邊緣的乙種工業住

         宅。所以在買預售屋前，一定要確認清楚使用分區，是很重要的。

     4.履約保證：(不建議同業履約擔保)

        買預售屋時，詢問相關履約保證也是非常重要的，避免建商後續倒

        閉或是有相關糾紛，求償無門。履約保證，通常可以價金信託的方

        式來處理，可詢問建商有無履約保證及配合信託的銀行。

        價金信託-將開工款及每期繳納之工程款，匯入銀行信託專戶，由銀

        行來把關，控制建商確實有把該款項用於建案相關建築支出。

   5.索取建築藍圖與格局圖：

        買預售屋時，記得跟建商索取建築藍圖(上面要有標註平面圖尺寸的)

        與格局圖。這樣才可以詳細知道該屋正確的尺寸-房子的正確長寬、

       各房間正確尺寸、陽台大小、牆壁厚度/高度與屋內相關配置。

  6.建材設備表：

        預售屋因尚未完工，看不到使用建材。因此要請建商提供建材設備

        表並標註於合約上，避免未來紛爭。如未來施工時建材有缺貨情形

       ，也註明清楚替代之等值商品(並註明廠牌及型號)。

   7.預售屋買賣契約書：(有5日以上審閱期)

        簽訂預售屋買賣契約書時，應有5日以上之審閱期。此外，政府還有

        提供定型化契約範本可供參考。並明訂應記載及不得記載之事項。

        其中，應記載事項為：

      (1)契約審閱期-有5日以上之審閱期

      (2)賣方對廣告之義務

      (3)房屋標示及停車位規格

      (4)房屋出售面積及認定標準-土地面積/房屋面積

      (5)共有部分項目、總面積及面積分配比例計算

      (6)房地面積誤差及其價款找補

      (7)契約總價(含履約保證機制)

      (8)付款條件

      (9)逾期付款之處理方式

      (10)地下層、屋頂及法定空地使用方式及權屬

      (11)建材設備及其廠牌、規格

      (12)開工及取得使用執照期限

      (13)驗收

      (14)房屋所有權移轉登記期限

      (15)通知交屋期限

      (16)貸款約定

      (17)房地轉讓條件

      (18)相關稅費負擔約定及分攤比例(地價稅/房屋稅)

  8.管線費用：(建商負擔)

       自來水、電力管線、天然氣管線之相關費用，應由建商負擔。

  9.交屋保留款及延遲交屋利息：

       交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。此外，建商如延遲交屋

       ，應按萬分之5日息，負擔遲延利息。

  10.修繕及保固：

       房屋在交屋前應完成瑕疵修繕義務。房子的保固期限，是從交屋日

       起算，其中結構部分保固15年；建材部分保固1年。

延伸閱讀：『預售屋』定型化契約應記載及不應記載之事項？